Собственникам нежилых помещений, в том числе апартаментов, в силу закона принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, предназначенное для удовлетворения их потребностей (общее имущество). В состав общего имущества входят, в частности, лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В связи с этим эффективное управление объектами коммерческой недвижимости требует от собственников оперативного решения целого ряда вопросов, как-то:
- Надлежащее оформление прав долевой собственности на общее имущество.
- Согласование тарифов на услуги управляющих компаний.
- Утверждение целевых взносов на проведение ремонтных работ как текущего, так и капитального характера.
- Выборы представителя собственников для взаимодействия с управляющей компанией (в т.ч. подписания договоров управления и эксплуатации), представителями органов государственной и муниципальной власти.
- Принятие решений по содержанию и благоустройству мест общего пользования, прилегающей территории и многое другое.
Если собственник один или их несколько, но все они постоянно доступны, для быстрого принятия нужных решений достаточно собраться в небольшом офисе и проголосовать «руками», либо обежать всех владельцев и подписать у них бюллетени для голосования.
Если же собственников несколько десятков и, тем более, сотен, вопрос сбора их в одном месте и в одно время превращается в практически нерешаемый, не говоря уже о том, чтобы обойти всех и подписать бюллетени. Один в командировке, другой на отдыхе, третий заболел… Собрать кворум в таких собраниях становится едва ли не сложнее, чем принять нужные решения.
Электронные собрания собственников – очевидный выход
В вышеописанной ситуации проведение общих собраний собственников нежилых помещений в электронном формате представляется если не панацеей, то как минимум высокоэффективным способом сбора нужного кворума для признания собрания правомочным.
К основным преимуществам онлайн собраний собственников можно отнести:
- Возможность принятия участия в собрании из любой географической точки, нужен только доступ в Интернет.
- Простота участия: достаточно иметь под рукой планшет или мобильный телефон.
- Огромная экономия средств на организацию собраний: нет необходимости арендовать отдельный зал под собрание, нести транспортные и командировочные расходы, приглашать помощников для регистрации участников и т.п.
- Радикальная экономия времени на организацию и проведение собрания: никому никуда не надо ехать, расчет кворума и итогов голосования полностью автоматизирован, протокол готов в течение 5 минут по завершении собрания.
Учитывая преимущества, дистанционные собрания собственников нежилых помещений представляются не просто альтернативой, но фактически становятся новым стандартом в управлении объектами коммерческой недвижимости с большим количеством собственников. Вопрос стоит уже не столько, стоит ли проводить собрания в дистанционном формате, сколько как его правильно провести с точки зрения установленных законом возможностей и процедур.
Онлайн собрания собственников: легитимность и требования к проведению
Законодательство не устанавливает каких-либо ограничений по форме проведения общих собраний собственников нежилых помещений. Участникам доступны все три основные формы:
- Очная форма (совместное заседание) с использованием видеоконференцсвязи.
- Заочное голосование, т.е. направление электронных бюллетеней в течение заданного периода времени.
- Очно-заочная форма, т.е. заседание, совмещенное с заочным голосованием.
Что касается самой процедуры проведения собрания, то, в отличие от детальной регламентации дистанционных собраний ООО или электронных собраний СНТ, к общим собраниям собственников нежилых помещений в электронном виде предъявляются минимальные требования, установленные базовой статьей 181.2 ГК РФ:
- Достоверность установления личностей участников собрания.
- Возможность участвовать в обсуждении и голосовать по вопросам повестки дня.
Закон не регламентирует способы достоверной идентификации участников собрания, как это сделано, например, в изменениях к ФЗ «Об ООО», вступающих в силу с 1 сентября 2027 года. На практике, для целей идентификации могут быть использованы скан-копии паспортных данных, загружаемых пользователем при регистрации на площадке. Что касается аутентификации и подтверждения дальнейшего волеизъявления пользователя при голосовании, то эта задача реализуется через делегирование аутентификации доверенной третьей стороне – мобильным операторам связи или идентификационным сервисам банков, которые в силу требований закона проводят личную аутентификацию клиентов, обращающихся за их услугами. В результате такой связки идентификации и аутентификации площадка с достаточной степенью доверия может ответить на оба основных вопроса: кто был зарегистрирован в качестве участника собрания, и кто именно его зарегистрировал и будет в дальнейшем от его имени голосовать. При несовпадении этих лиц в регистрации автоматически отказывается.
Важно учитывать:
При оценке законности проведения собрания собственников нежилых помещений суды могут применять по аналогии положения ст. 44–48 ЖК РФ, регулирующие собрания собственников МКД. Поэтому дополнительно к двум вышеуказанным требованиям необходимо обеспечить базовые условия легитимности любого собрания:
- Заблаговременное уведомление участников собрания о его проведении и обеспечение доступа к материалам собрания при их наличии.
- Определение результатов голосования по ключевым вопросам пропорционально общему количеству голосов, а не только участвующих в собрании.
- Возможность доступа к электронной площадке всех собственников – потенциальных участников собрания.
Обязательность решений собраний собственников нежилой недвижимости
Собственники нежилых помещений в рамках определенного объекта недвижимости могут объединиться в юридическое лицо, обычно в форме ТСН, но могут реализовывать свои права и обязанности, в т.ч. управлять объектом коммерческой недвижимости, просто оставаясь группой физических лиц – участников определенного гражданско-правового сообщества (в терминологии ГК РФ).
В этой связи на практике часто встает вопрос, насколько решения собрания собственников нежилых помещений, проведенные какой-то одной группой владельцев помещений, обязательны для остальных владельцев помещений в этом объекте недвижимости, которые не участвовали в таком собрании, никак формально не изъявляли свое желание куда-либо вступать и принимать на себя какие-либо обязанности.
Ответ на этот вопрос содержится в ст. 259.4 ГК РФ, в соответствии с которой каждый собственник нежилых помещений соразмерно со своей долей в праве общей собственности на общее имущество:
- Обязан нести бремя расходов на его содержание (включая все эксплуатационные расходы, налоги, сборы и т.п.).
- Имеет право на участие в управлении этим имуществом.
Одновременно с этим в соответствии со ст. 259.3 ГК РФ:
- Каждый собственник нежилого помещения в объекте недвижимости вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с другими собственниками помещений в этом же объекте недвижимости.
- По общему правилу решение собственников нежилых помещений по вопросам, связанным с общим имуществом, принимается большинством голосов всех собственников помещений, за исключением принятия решения о передаче во временное владение и пользование третьим лицам общего имущества (принимается не менее чем двумя третями голосов) и решения о передаче общего имущества третьим лицам (принимается единогласно всеми собственниками нежилых помещений).
Таким образом, из совокупности указанных норм вытекает, что все собственники нежилых помещений в рамках единого объекта недвижимости:
- Имеют право на участие в его управлении, реализуемое через участие в собраниях собственников.
- Вне зависимости от фактического участия в общих собраниях собственников обязаны исполнять принятые на них решения, при условии их соответствия закону.
Вместе с тем возможность принимать решения без необходимости объединения в ТСН влечет и необходимость скрупулезного соблюдения юридической чистоты проведения собрания, в особенности в дистанционном формате. Почти всегда найдутся те или иные собственники, которые, не принимая никакого участия в управлении общим имуществом, будут недовольны по любому поводу, не согласны с теми или иными принятыми решениями. Принуждение их к исполнению решений, принятых на общих собраниях, с высокой вероятностью может перетечь в судебное разбирательство. Вкупе с отсутствием внутренних регламентов, регулирующих вопросы проведения собраний участников в ТСН (устав, положение об общем собрании), риски оспаривания собрания значительно возрастают, и вопрос юридической корректности проведенного собрания становится ключевым.
С практической точки зрения это означает, что помимо четкого соблюдения требований к дистанционному формату собрания, изложенных выше, и, в частности, надлежащей идентификации/аутентификации участников, предоставлению возможности обсуждать повестку и голосовать по ней, также крайне важно обеспечить:
- Корректный учет кворума, подтверждающего юридическую правомочность собрания, в т.ч. отдельного кворума для принятия решений по вопросам, требующих квалифицированного большинства.
- Четкую юридическую фиксацию волеизъявления участников собрания (результатов голосования), исключающую неопределенность в вопросе, кто и как именно голосовал, и самое главное – наглядным образом это подтверждающую.
- Безошибочный расчет результатов голосования по каждому вопросу и формирование корректного итогового протокола собрания.
D-Meet – ваше цифровое решение для собраний собственников нежилых помещений
Наша площадка предоставляет в полном объеме весь инструментарий для проведения юридически значимых собраний собственников нежилой недвижимости в полном соответствии с законом. Функционал площадки обеспечивает:
- Корректную процедуру идентификации и аутентификации участников собраний, обеспечиваемую в т.ч. через партнерские соглашения с основными мобильными операторами – МТС, Билайн и Мегафон – в рамках сервиса «Мобильный ID», и Сбербанком, в рамках сервиса Сбер ID.
- Голосование с использованием электронных форм бюллетеней, подписываемых участниками собрания в зависимости от выбранного способа аутентификации (простая электронная подпись через смс-код на мобильный телефон или УКЭП).
- Возможность использования разных форм бюллетеней для разных вопросов, начиная от «За/Против/Воздержался» и заканчивая вариантами, вписываемыми организатором или участниками собрания.
- Возможность задания разных кворумов по разным вопросам, в т.ч. исключения из голосования определенных групп участников с правами, каким-либо образом ограниченными в силу закона.
- Автоматический расчет кворума, результатов голосования по каждому вопросу и формирование протокола об итогах голосования.
- Хранение всех архивных документов собрания в кабинетах участников и организатора (материалы собрания, электронные формы бюллетеней c sig-файлами и pdf-версии с визуальными штампами электронной подписи, журнал регистрации, протокол собрания).
- Огромное количество не критически важного, но удобного функционала, необходимого для комфортного проведения собрания (электронная рассылка уведомлений о собрании, возможность видеозаписи, оперативная техническая поддержка и многое другое).
Наша юридическая служба всегда готова проконсультировать вас по любым вопросам, связанным с проведением дистанционных собраний на нашей платформе.
В случае оспаривания собраний со стороны недовольных участников мы бесплатно окажем юридическую помощь в вопросах подготовки квалифицированного отзыва во всех административных и судебных инстанциях, при необходимости вступив в дело в качестве третьего лица.